【行业讯息】新商圈崛起老商圈扩容 苏州商业迎来新一轮扩张

       编者按：8月底召开的市委十届十次全体（扩大）会议提出，苏州将着力完善城乡商业网络，新增12个左右市级商业示范社区，进一步增强消费对经济增长的拉动能力。
       目前，以园区湖东圆融广场、湖西印象城、天虹百货、平江新城的万达广场为代表的新兴商圈从“社区商业”起步，正在陆续崛起；观前、石路、南门三大核心商圈正在酝酿新一轮扩容改造，苏州百货业正在进入一个全新的扩张时代。
       不管是新商圈崛起，还是老商圈扩容，都意味着我们这个城市的消费品市场正在显现出商业布局层次更丰富、消费者购物更便捷、挑选余地更大的现代特质。
       核心提示：
       9月17日，位于人民路北延段、平江新城内的万达广场即将开业，万达广场是一个以万千百货与家乐福为主力店的购物中心，面向的是这个新城的新入住居民；9月28日，位于苏州工业园区现代大道与苏嘉杭高速交汇处的综合购物中心 “印象城”也将开业，与今年新开的天虹百货只隔了一条马路，周边则是湖西密集的住宅小区。
       今年以来，苏州的商业、百货业特别闹猛，仿佛一眨眼的功夫，新的百货商店、购物中心纷至沓来地开到了家门口，方便了市民购物，改变了市民原本的“购物路径”。苏州工业园区的圆融广场、天虹百货、大润发东环店、沃尔玛相继亮相，沧浪新城的世茂百货也将择日开业。
       随着苏州城市化的加快、老城外围新城区的日渐成熟，百货商店、购物中心作为生活必须的商业配套也紧密跟进，就像学校、医院等公共配套一样避开容量饱和的苏州老城，大踏步迈向新城区，成就了苏城百货业的新一股力量——社区百货。而且，在苏城百货业现有的较高起点上，社区百货在引进品牌、档次定位、辐射能力上也很想有所作为。
       市贸易局统计数据显示，随着苏州城的扩张，继上世纪九十年代初期第一轮商业大扩张之后，苏州正在进入第二轮商业大扩张的高峰期。去年全市投资额在5000平方米以上商业重点项目83个，完成投资额139亿元；今年全市商业续建、新建项目达到103个，计划完成投资额将达到151亿元，至6月底，已完成83亿元，实现年度计划的55％。
       社区百货四面开花——不用去闹市，走出家门就能逛商场
       “推窗就能看见大片的农田，太阳能够从日出晒到日落，清晨还能看到白蒙蒙的晨雾在田间升腾。”家住新城花园的孙阿姨至今还记得十余年前她刚搬进园区时的景象，当时园区除了新城花园附近几乎没有新村住宅，小区居民买菜大多都会骑上自行车到老城区的东港菜场，而购物消费则大多还是会赶到观前街上的人民商场。“直到邻里中心开出来以后，园区居民才有了生活消费的去处，但解决的主要还是应急家用。 ”孙阿姨告诉记者。
       不过，自从今年一爿爿商场、卖场在周边开出来之后，孙阿姨惊喜地发现，自己在家门口几乎就能够满足一切购物需求。从大润发到沃尔玛，从天虹百货再到印象城购物中心，自己出家门骑车来回都不过十分钟路程，即便坐上公交车赶到湖东圆融时代广场的久光百货奢侈一把，也不会超过半小时车程。不少和孙阿姨一样的老园区居民都感受到，从最初邻里中心满足百姓基本生活需要，到如今高端精品百货、中端时尚百货到平价大卖场遍布周遭，购物消费不仅选择多也越来越方便。
       “一方诸侯”难掩“称霸之心”社区商圈，也想成为新核心商圈
       越来越方便的另一个体现，是社区百货的购物中心化趋势。从进入途径看，外来百货军团大多选择新兴城区，并通过和购物中心等新型业态的组合，形成区域级商业服务中心。动辄便是集商贸、娱乐、休闲于一体的CBD、城市综合体，从体量到气势，俨然已是“一方诸侯”。
       比如即将于9月17日开业的万达广场，它位于平江新城，主要的消费群体是周边社区居民，是典型的社区百货。社区百货商场原来的经营模式是以日常用品为主，但由于新一轮商业扩张集中在新城区，受周边商业缺乏、交通不方便等因素制约，消费者迫切需要商家增加餐饮、娱乐等内容，满足自己全面的生活空间。有鉴于此，万达广场商业业态分布极为丰富，除拥有万千百货、家乐福、国美电器、万达国际影城、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV、一兆韦德健身、海港城大酒店等8家主力店外，还包括一条总长360米的室内商业步行街，拥有店铺60多家，涵盖“购物、餐饮、娱乐休闲”等多种商业形态。“以前逛百货商场就得去闹市区，现在家门口就有了百货商店”。这是不少新兴城区居民眼下最真切的生活体验。
       园区社会事业局的有关负责人表示，为了覆盖园区乃至市区的众多消费群体，给消费者带来更多实惠和便利，园区的这些大卖场已在向综合购物中心转变。如印象城购物中心即是以沃尔玛超市为主力店，集聚以购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的大型综合性商业中心。同样，欧尚也正从单一卖场业态，实现功能叠加向综合购物中心转身，包括了大卖场、餐饮、服装、美容、运动用品等业态组合。今后园区将设立更多的以大卖场或者百货店为主力店的综合商业中心，具有更强的消费辐射能力。
       苏州商业零售业内人士认为，如果像园区这样布局不同类型的百货商店与商场，虽然身为“社区商圈”而且是刚刚起步，然而，如果它的层次多样、业态丰富，只要假以时日加以培育，社区商业的辐射能力难保不会突破所在城区，成为新的、带有人气聚集能力的新核心商圈。
       三大老商圈地位难撼——核心商圈扩容之后将会更强大
       随着古城外新兴商圈不断显现，古城核心商圈内的石路、观前、南门3个子商圈也在谋求新变化。
       随着石路商圈扩容改造提上议事日程，商圈老大石路国际商城正在考虑如何与时俱进，而对策就是提升档次、抓住地铁商机。“我们处在老城区核心商圈，有天然的地理优势，辐射面大，但顾客的消费需求在提升，商家也要以变应变。商城将投入1.5个亿，用3年时间提档升级。”昨天，石路国际商城董事长吴宇明透露，商城于年初制定了本部提档升级的3年规划，3月初，首批投资6000万元启动第一轮改造。在改造中他们专门请设计队伍进行整体设计，除了增加顾客电梯，改造通道、休息场所等硬件投入外，还计划引进劳力士、欧米茄、周生生、谢瑞麟等一批知名品牌，继续商品品类的年轻化调整，并通过全面升级计算机系统，提升商场经营、管理档次。在观前、南门商圈，两大主力百货商店美罗与泰华眼下都在扩容提档。
       吴宇明说：“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，黄金就涌动到哪儿。 ”这是经济学上对地铁商机的形象描述。由于规划中的地铁1号线、2号线换乘站就在石路，尝到过交通市政配套及时跟进甜头的石路国际商城自然不会视若无睹。“2005年步行街改造完成后，2005-2006年成为我们销售增长最快的时期，一旦地铁建成，石路人流量将倍增，那是我们第二次飞跃的时候。 ”石路商圈扩容后，石路国际商城在石路地区的“老大”地位自然会受到新的挑战。但吴宇明董事长表示：“我们不怕竞争，且店多成市，多家百货聚集形成的人气倍增效应，将有助于增加商圈的整体消费容量。 ”对于新兴的社区商业，吴宇明认为那是对核心商圈的一种有益补充，核心商圈的选择性余地大、品牌号召力是历史形成的，是不容易被替代的。
       目前，观前商圈、南门商圈的扩容规划也已公示。“作为古城核心商业板块的重要构成，观前和南门将根据自身的特点进行有侧重的改造，观前商圈注重旅游功能的开发和传统文化的体验，而南门商圈则重点发展休闲和购物商业。 ”市规划局的有关负责人告诉记者，作为古城区核心商圈的重要组成部分，改造后的观前与南门商圈将集购物、文化、宗教、休闲、旅游等功能为一体，绝不会是“扩容”那么简单，比如观前商圈的“卖点”就在于它能反映苏州的历史文脉，因此在这次改造方案中就是希望强化苏州的文化和旅游功能。
       专业人士介绍，苏州老城区的观前、石路、南门三大核心商圈一旦扩容之后，其影响力与辐射能力只会更强。“因为数十年乃至上百年形成的商圈品牌对商家、品牌、经销商的号召力是毋庸置疑的，店多成市，这是市场的规律。 ”
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