【行业动态】双城CBD渐成楼市投资新热

           12月4日，通过专家组论证的《苏州市总体城市设计》提出，要把苏州整合成为两城区、两副中心，形成“T轴双城双片”结构。其中，“双城”由苏州主城城区（老城区加高新区）、苏州新城城区（园区）组成；两片是吴中片和相城片；“T轴”中，苏州主城城区、苏州新城城区构成东西向横轴，相城片和吴中片组成南北向纵轴。“双城双片”，一下成为市场热议的焦点。
           房产楼市，向来是对风吹草动最敏感的领域之一，不论是对卖方还是买方。随着“双城双片”这一新概念的确定，楼市在板块上或许又将面对某些新的整合和机遇。事实上，有些板块上的房产物业在规划建设中已有了眉目，尤其是在目前房价高涨的情况下，投资楼市出现了一些新的苗头。有些放开眼光的投资客，已不单单满足于买套房子靠租或售来赚钱，而是悄悄把钱投向了新崛起的写字楼。这些写字楼主要分布在财富、人气旺盛的高新区、园区的CBD中，而高新区和园区，恰恰就是在这“双城”板块中。“双城”+CBD，叠加的热门，引发进一步的关注。

       “双城CBD”的实力对对碰
       既然两个CBD处于不同的 “城区”，自然在互相对应中，也有所区别，不论从实力还是潜力上。
       起步早于园区的高新区，是从狮山路开始起跑的。十多年来，以狮山路为中心，南起竹园路、北至何山路，这块区域一直是高新区楼市的主战场。经过10多年的经营，狮山路已经成为苏州高新区内的核心CBD。在新区商业中心狮山路沿线和行政中心附近更是集中了林立的写字楼，而香格里拉大酒店以及高端物业楼盘新地国际公寓，也给该区域增添了出挑的高度。
       然而，受到可开发土地稀缺、可发展空间小的限制，高新区及其CBD的房地产市场正面临着较严重的供应稀缺局面。有关专家指出，一面是在高新区就业的大量高知财富人群的住房需求相当旺盛，另一面则是整个高新区及CBD符合高端人群需求的国际化住宅异常稀少……高新区的CBD在成熟中需求突破时，似乎有点 “手脚伸展不太开”。
       再看东头的园区，虽然没有抢先发展，但却有着高起点的规划。几年前，园区就提出：园区CBD规划面积约5平方公里，建筑面积约1200万平方米。其中，80米以上的高层和超高层建筑100多幢，200米以上的超高层建筑20幢 ，300米以上的超高层建筑3幢。CBD主要由金鸡湖西面的湖西中央商务区和东面的湖东中央商贸区两大部分组成，用正在建设中的苏州轻轨一号线串联起来。
       时间就如同魔法师。不出几年，再看看湖西，尤其是老的管委会周边，办公楼宇林立，不仅有金融大厦、国际大厦、中银大厦高档写字楼，还有尼盛万丽和新苏国际两个五星级酒店，左岸商业街、师惠商业街、星海艺术中心、湖滨新天地……
       园区管委会的动迁，激发了湖东中央商贸区的萌芽和成型。这块区域不仅耸立起建屋大厦、沸腾CBD、恒宇广场等写字楼，还有金鸡湖广场、圆融时代广场等商业项目。湖东将建设购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。
       从规划标准和区域经济的发展势头来看，更多人的目光开始从西往东转移。“你看看，谁的写字楼又多又高，就有数了！”一房产研究机构分析员半开玩笑地说。不过，有关人士也提出，随着最新 “双城”概念的提出，详规也会做配套地调整、跟进。比如，干将路将西进接入高新区，这使得高新区和古城区的对接将更顺畅，这对高新区来说就是一次拓展的好机遇。原本扎堆在高新区狮山路沿线的写字楼和商业项目，今后很有可能跟古城区就对接起来了。
       CBD中的写字楼是把金钥匙？
       CBD，是个汇集财富和机遇的磁场。对在那里工作的商人来说，那是赚钱的地方，对房产商来说，那是要建起一栋栋写字楼、酒店式公寓的地方。对投资客来说，那是投笔钱会产生效益的地方。这些目光落到的实体，很大程度指的就是写字楼。随着高新区、园区CBD的良好发展和建设，CBD的物业投资成为市场投资的热点。
       就拿园区为例，苏州城市经济的持续发展及工业园区CBD的良好发展，苏州写字楼市场的快速发展。各大公司包括跨国公司、有外资背景的企业对苏州投资信心的不断增强，进驻苏州的外资企业达到1000多家，其中世界500强企业已有百家；第三产业的快速发展带动了写字楼市场需求猛增。大量企业进驻形成园区写字楼市场的硬性需求。随着境外公司纷纷入驻苏州，国内外投资客活跃涌现。其中，坐拥金鸡湖的苏州工业园区以卓越的写字楼产品品质、国际品牌的企业租户、极具潜力的区域发展前景更被市场看好。写字楼投资成为房地产市场新兴的、重要的投资方式。
       目前园区CBD写字楼市场租金较高，空置率保持相对较低水平。由于CBD写字楼投资本质上是一种商业投资行为，而且前期的投资成本和门槛都相对较高，因此不管是商业机构还是个人投资者，在投资写字楼时要充分仔细把握投资的整个过程，才能获得较为满意的收益。
       是谁瞄着CBD里的写字楼？
       前些日子，在市区工作的丁先生买了一套园区沸腾CBD里100多平米的写字楼，这一投资举动在朋友眼里看来算是大胆、另类的了。“园区的房屋均价都曾突破过1万了，推出的精装房虽然吸引投资客，但一平米动辄也要15000元。可我买的写字楼，均价一平米是13000元，比精装房要便宜。”丁先生谈了自己的看法， “人家都在往住宅里投钱，我就偏偏趁写字楼便宜时，先冲进去弄一套。”对于风险，丁先生有也所顾虑，因此他买了100平米的写字楼，出租和转手相对都容易点。
       丁先生之所敢出手买写字楼，除了看好园区湖东CBD的发展前景之外，还有一点就是，他觉察到了楼市里的一个特别现象——住商倒挂。即使今年上半年以来行情如此火热，商业地产的消化速度也远不及住宅。随着住宅价格的大幅上扬，纯写字楼项目的售价低于住宅的现象越来越普遍。如园区环球188写字楼价格为17000元/平方米，而其酒店式公寓价格早已卖到24000元/平方米，且公寓的销售要远远好于写字楼；同样，新天翔商业广场铂晶公寓推出最后30套精装公寓现房均价在14000元/平方米左右，而其写字楼仍保持在12000元/平方米左右。
       “商住倒挂”对写字楼市场来说或许是一种 “危机”。“危”在于，商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，写字楼仍处于供大于求的状况。“机”在于，写字楼没有像住宅价格那么猛涨起来，相对来说还是一个”低点 “。所以对于有实力的投资客来说，选准好的写字楼项目，逢低进入，熬过一段时间，还是会获得不错的回报的。
       据苏州瑞联行统计，目前售价较高的写字楼购买客户主要是企业，购买目的主要是自用，小部分的购买者是进行投资的个体私营业主；售价相对低的写字楼购买人群则主要是小业主和部分散客。在进行投资的个体业主中，外来投资者以温州客户这些专业投资者占了较大比例，此外还有对房产有一定的投资欲望，对房产市场有一定的了解的企业主管、公务员等。
       什么样的写字楼最好租？
       对于投资人来说，租出去，租个好价钱是最为关键的。苏州中瑞市场研究部此前的一份调查显示：从出租率来看，100-200平米左右的办公面积出租率较高，其次是500平米以上的，居于300平米至500平米之间的出租率相对低，出租率较高的办公面积呈现两极分化，大面积和小面积的办公房源较之中等面积的办公房源租赁行情更好。可见丁先生的切入点还是不错的。
       从企业类型和规模来看，选择100-200平方米客户主要是中小型企业或者是某些合资、外资企业的办事处，行业多为一些物流、贸易、电子公司以及服务行业的公司。知名的大型企业则偏向于选择租赁500平米以上的办公面积或整层、半层租赁，在100平米至500平米之间的办公面积的租赁者则主要是具有一定实力的中型企业、合资企业和外资企业。
       调查数据显示，租赁客户主要为从事物流、房地产建筑、机械制造、金融、IT电子、咨询管理、贸易行业，其中物流、房地产建筑和机械制造三类行业的企业所占比例较大，由此可以看出这三类行业对写字楼需求较高。从企业类别来看，外资和合资企业占了租赁客户的较大比例，民营企业较少。另外，从样本数据中还可以看出，档次越高的写字楼,调查数据显示，租赁客户主要为从事