【圆融简讯】苏州现代商业布局新“黄金定律”

城市综合实力的提升，中心城市“一核四城”的发展定位，吸引众多国际商业大腕争相进入。近年来，在新一轮开店布局中，投资主体更广、体量规模更大、选址布点更远的特点越发明显——

       今年，9月23日，SM苏州吴中城市广场开业；10月24日，家乐福福星店开业；11月1日，日本泉屋百货开业。此外，11月8日，石路新苏国际正式开业；12月，5.7万平方米的美罗高新区店将开业。近段时间不断出现的开张新闻，让市民又一次燃起逛新商场的热情。
       还有更多的大体量商业正在进入。8月30日，面积达13万平方米的西城永捷生活广场举办招商推介会，预计将在明年5月亮相；10月30日，永旺梦乐城购物中心项目在吴中经济开发区举行开工仪式，总建筑面积14.8万平方米，预计2014年春正式开业；苏州中心广场购物中心项目近日正式签约，将于明年上半年开工建设，是目前华东地区规划单体规模最大的综合性购物中心之一，预计总投资将达67亿元。
       市商务局近年统计数据显示，2007年，全市投资额在5000平方米以上的商业重点项目55个，投资总额117亿元；2008年商业重点项目83个，投资总额139亿元；2009年商业重点项目104个，投资总额161亿元；2010年商业重点项目110个，投资总额178.3亿元；今年商业重点项目达到114个，投资总额突破221亿元。
       苏州商业正在步入大城时代。据业内人士介绍，投资主体更广，国际零售大腕争相入苏；　新开店分布更广，向新城区、轨道交通站点、社区等延伸；体量更大，新开店规模不断刷新，成为此轮开店扩张潮的标志。
       成群入苏加快战略布局，看中的是巨大的消费市场和发展潜力——
       国际零售大腕眼中的“魅力市场”
       在近期来苏开店布点的投资者中，活跃着众多国际零售大腕的身影。从欧美到日本，零售大腕纷纷把网点开到苏州，让市民就近体验到逛“商业联合国”的乐趣。
       永旺梦乐城购物中心由日本最大的零售企业——永旺株式会社投资开发，这也是永旺株式会社首次在华东地区投资；苏州中心广场购物中心项目由苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发。已经开业的SM苏州吴中城市广场、日本泉屋百货分别是SM集团长三角地区首家店、中国泉屋1号店。
       今年9月23日，总建筑面积达7.2万余平方米的SM苏州吴中城市广场在吴中区南苏州生活广场开业，菲律宾SM控股公司总裁施汉生打开B馆大门。
       SM集团是菲律宾最大的上市公司，1985年在菲律宾首都马尼拉开设第一个大型购物中心，目前SM集团在菲律宾和中国已开设45家大型综合购物中心，总建筑面积超过540万平方米，仅在菲律宾就拥有41家购物中心，世界上最大的十个购物中心SM 就有四个。
       “我们看好苏州巨大的消费市场并相信其巨大的发展潜力”，施汉生介绍，通过对经济实力、城市发展、消费水准等多方面的综合考察，他们最终选择了苏州，并表示“南苏州只是SM在苏州的第一站，相信我们在苏州会有第二个、第三个购物中心”。
       11月1日，本地首家日系百货日本泉屋百货开业。日本亿珠美亚株式会社会长林纪男、社长坂田俊博等到苏。据介绍，已有90年历史的亿珠美亚株式会社是日本两家证券交易所挂牌上市企业，“泉屋”是该会社在海外投资的首家商店。对来苏州开出“中国泉屋1号店”，日本投资商认为，“苏州2010年人均GDP超越了上海，是十分有魅力的市场”。
       据业内人士介绍，商业是衡量一个城市综合竞争力的重要指标之一，随着苏州商业步出“小苏州”，进入“大城时代”，竞争力跃上新的台阶，促使国际零售业大腕加快入苏，进行战略布局。市商务局的一组数据，从一个方面诠释了外商眼中的“魅力市场”：我市近年实现社会消费品零售总额每年以18%左右的速度递增，其中2009年达到2027亿元，增幅为18%左右；2010年2405.86亿元，增幅为18.7%；　今年1到9月为2053.2亿元，增幅达到17.6%。
       以往“野猫不拉屎”的地方，如今成了开店黄金地。15分钟汽车到购物中心——
       开店延伸到新城区交通站点
       从逛大卖场到购物中心，对各种新型业态的入苏布点，苏州人来者不拒“通吃”。“以购物中心等为代表的大体量商业网点将成为商业‘大城时代’的重要标志之一”，据市商务局市场体系建设处处长韩若玮介绍，近几年我市发展最快的两个新业态，一个是大卖场，另一个是购物中心。
       据市商务局统计，2008年，全市5000平方米以上的大卖场为56家，到今年10月达到72家。大润发目前在苏州网点已经达到14家，销售额占华东地区大润发系统的40%，昆山、何山、相城、苏福4家门店进入全国大润发前五，明年大润发又将进入开店高峰，家乐福、欧尚、华润万家等也纷纷加快扩张步伐。
       购物中心以其业态齐全的特色，大有后来居上之势，到目前为止，我市购物中心已有30家左右，预计到2015年将达到40家。大卖场、百货商场等多种业态和购物中心的融合，也让不少商家趋之若鹜。目前大润发除了签约进驻西城永捷购物中心外，还在昆山投资建造购物中心，占地2.35万平方米的华润万家园区购物中心预计将在明年开业。
       不仅业态创新，开店选址也越来越远。据韩若玮介绍，我市明确中心城市“一核四城”发展新定位，抢抓长三角建设世界级城市群的历史机遇。随着苏州城市布局的扩展，新城区的崛起，市民消费模式的更新，商家的选址眼光也在延伸，从吴中越溪板块南苏州生活广场SM到高新区天都广场的美罗新店、泉屋百货，以往不少人眼中“野猫不拉屎”的地方，如今成了零售大腕们“独具慧眼”的开店黄金地。
       据有关数据显示，2000年前，我市社会消费品零售总额中，市区和周边县市所占比例基本上为“五五开”，而从目前看，随着周边商业设施的遍地开花，周边占比已上升至57%左右。我市新开商业网点布局正在形成新的“黄金定律”：顺应“一核四城”发展定位，布点向平江、沧浪、金阊新城，工业园区、高新区、吴中、相城，以及常熟、昆山、张家港、吴江、太仓等开发区延伸；随着市区轨道交通建设，布点向轨道交通站点延伸；根据新建居民社区需求，布点向区域性购物中心延伸。
       居民汽车保有量的增加，交通的快速发展，加快了商业网点的扩展进度。据高新区美罗店、日本泉屋有关人士介绍，选择在高新区天都广场布点，除了看中这里的消费潜力外，一个关键因素就是除了绕城高速、内环高架等，还有预计明年开通的轨交1号线站点直接与卖场地下一层对接。此外，建设中的轨交2号线石路站出入口直通石路新苏天地商场B1楼层；　位于广济南路与干将西路交会处的西城永捷生活广场，和轨交1号线2号线转换站相邻，定位为一站式地铁都会生活广场。
       在家门口逛商场、开着汽车逛商场、乘着轨交逛商场，正在成为市民消费新选择。“苏州商业格局正在发生质的变化”，近期，市商务局提出的“515”工程明确：网点建设要让居民5分钟步行到达便利店，10分钟自行车到达卖场，15分钟汽车到达购物中心。
       市民逛商店可以“选一把拣拣”，商家“遍地开花”竞争激烈——
       现代业态商圈整合创新已露端倪
       “原来逛街只有观前石路南门，现在到处都能逛”，随着大体量商业网点的不断出现，无论商品品种、购物环境，还是配套设施百花齐放，市民称“逛商场能选一把拣拣”。而商业网点的成群出现，目标顾客的分流整合，也让苏州传统商圈、新兴商圈开始重新组合定位。
       “光百货品牌就有400多个，餐饮、娱乐等进驻品牌30多家”，今年1月，面积达到12万平方米的新苏天地在石路商圈试营业。对这个商业“大块头”的入驻，周边商家的观点是“对商圈共同繁荣有好处”，据石路商家介绍，随着苏州商业步入“大城时代”，本地市场的商业竞争已从原来的单店竞争，更多趋向于区域商业中心的整体实力竞争。独木不成林，新苏国际试营业后，由于石路商圈整体竞争力的提高，客流量并没有减少，其中，石路国际商城1到10月的营业额同比增幅达到10%以上。
       然而，大体量商业网点的遍地