【圆融专稿】李公堤：绘就都市商业新版图

       金鸡湖中唯一的长堤——李公堤自2006年12月开幕以来，已成为苏州市运营最成功的商业街区，也成了苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线，同时也成为苏州的城市名片及苏州现代景观商业的典范。随着12月8日李公堤三期的开工，这个苏州休闲餐饮娱乐的至高点又开始了它的新一轮发展。

  “StreetMall”首次引入苏州

李公堤三期位于金鸡湖南侧的望湖角，西接李公堤一期与金鸡湖内湖，南临景观大道机场路，向北深入金鸡湖形成半岛。三期占地面积12.7万平方米，总建筑面积约12.8万平方米，拥有车位1300多个，总投资8.5亿元。

李公堤三期将在一期，二期餐饮与娱乐基础上，建成一条欧陆风情的商业步行街，形成一个多功能的特色商业组合。据集团副总裁曹翔介绍，李公堤三期项目还首次将StreetMall（中央休憩式商业街区）的概念引入苏州，这是三期工程中亮点中的亮点。对于开放式SHOPPINGMALL的概念，曹翔解释道：“传统的商场都是室内的，但我们不希望做成一个巨大的盒子，破坏了李公堤整个的风格，所以我们还是维持原来的小巧的建筑风格，将整体联系成一个开放式的商场。”

       虽然才刚开工建设，但李公堤三期项目的招商进展良好，几个主力店都已经初步确定。对于餐饮部分，集团招商部总经理吴志唐表示，他并不是很担心，“因为有一期的基础在那里，目前我们主要在策划零售业态的招商。”

业态补充续辉煌  

       李公堤一期受到大众的认可，二期的建设也已经全部完成，1912酒吧街区今年圣诞节开业，三期已正式开工建设，四期的规划也已经被提上工作日程。

       对此，曹翔告诉记者，目前一期和二期加起来的规模也并不是很大，但包括三期和四期加起来要超过25万平方米，将是一个很大的工程，而且在业态上面来说，三期和四期也会对之前的业态有一个补充。李公堤项目最早运行的时候，因为李公堤所处位置相对比较偏僻，像餐饮、娱乐这种目的性消费比较容易招商和吸引人气，所以目前李公堤陷入了一种“大家都以为李公堤是餐饮街”的尴尬境地。

      “进入三期、四期后，我们考虑将在业态上进行一定的补充。就从三期来说，它沿金鸡湖内湖，做成若干个主体景观岛。沿路内侧我们打算做一条特色亲水的购物街区，引进一些精品、特色的零售店，以打造一个混合业态的物业环境”曹翔说。另外，集团也考虑到李公堤停车的问题，所以李公堤三期将会设有一个大体量的停车场，目前的设计方案是有一千多个车位，就在三期的地下一层，停车将会非常方便。

       准确定位颠覆传统商业模式

       如今的李公堤已经成为园区乃至整个苏州都极具影响力的休闲街区。分析原因，李公堤得天独厚的地理位置是一大优势，另外也离不开精心打造与准确定位。

       吴志唐说：“园区的经济发展到一定程度，必定会带来整体的大发展。经济环境是一个契机，它的发展让园区其他消费需求的增长成为可能。从自然条件来说，李公堤的亲水氛围也让这条商业街有着其他街区不可复制的优势。”在“先天优势”的基础上，集团前期投入巨资精心打造，将这一优势继续维持。

       另外，李公堤项目至今所取得的成绩与集团对项目的准确定位与超“常规”运作也是分不开。定位于历史与文化和古典与现代的完美结合的李公堤I期，其商业策划定位的成功关键在于，分析特定物业下的消费者消费行为，以“高档次、名品牌”的特色化发展道路，以文化为主题将餐饮和娱乐融为一体，同时将金鸡湖景观充分利用，形成自然健康的生态环境，培育城市优秀的商业品质。

        集团副总裁刘樱表示，李公堤项目的定位和商业策划，是集团紧跟商业地产的旅游化趋势，将休闲旅游与商业购物等有机组合，同时将商业项目的业态和旅游花费的主要构成要素“食、住、行、游、购、娱””紧密结合，使项目不但为区域的旅游经济提供了商业载体，而且使商业项目本身也成为了知名的旅游景点，实现了旅游项目和商业载体的完美结合，完成了是商业模式的一次“革命”，颠覆了“因购物而购物”的传统商业模式。